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中古物件選びのよくある失敗例と後悔しないための選び方のポイント
こんにちは！
ヤマサリノベの広報担当です。
中古物件は新築よりも価格を抑えられて立地の選択肢も広がりますが、選び方を間違えると「買ってから後悔した…」というケースも少なくありません。ここでは、中古物件選びでありがちな失敗例と、それを防ぐためのチェックポイントを紹介します。
【ポイント1】建物の構造
築年数の古い建物の場合、耐震性能に不安が残るケースがあります。特にマンションでは、1981年５月以前に建てられた物件は旧耐震基準に基づいており、現行の基準を満たしていないことがあります。そのため、1981年6月1日以降に建築確認を受けた建物を選ぶと、より安心です。
戸建ての場合は、旧耐震であってもリノベーションによって耐震性能を補強することもできますが、その分、工事費用がかさむ点に注意が必要です。言い換えると、新耐震の物件だと費用を抑えられます。
また、建物の構造によっては、間取りの変更に制限があることもあります。たとえば、6階以上の大きなマンションの場合はラーメン構造がほとんどです。この場合はコンクリートの柱や梁が大きく、梁が障害となり換気ダクト等の制約も出てくるため、間取り変更を希望する場合には工夫が必要です。一方、5階建て以下のマンションの場合、近年では壁式構造の物件がほとんどです。壁式構造は壁で荷重を持たせるため、大きな柱や梁がなく、間取りが自由になることが多いです。いずれにしろ間取り変更や住宅設備の移動など、希望する工事が可能かどうかを施工会社などに事前に確認することが大切です。
②配管の劣化状況
築20年以上の中古住宅では配管が経年劣化してきている可能性が高いです。マンションの場合、集合管はマンション全体で管理されており各住戸内は屋外の影響を受けることも少なく劣化も少ない傾向にありますが、戸建ての場合は状態がさまざまです。配管の交換は手間も費用もかかるため、あとから劣化に気づいてリノベーション費用がかさんでしまわないよう、購入前にしっかり確認しておきましょう。
内見時に給湯器周辺や洗面台・シンクの下など配管が露出している部分の確認を行うことが自分でもできるチェック方法です。
③図面の有無
中古物件では、特に戸建ては意外に多くの物件が「設計図」や「構造図」が残っていないことがあります。図面がないと、将来的なリフォームの際に壁の構造や配管位置が分からず、工事費用が高くついたり、工事自体が困難になることも。また、構造図があることで、その物件の耐震性や安全性の根拠を確認できる材料にもなります。確認申請がされていれば市にも記録が残っています。契約前に図面が残っているか、きちんと確認しましょう。
④建物の管理状況
中古マンションの場合、日常の管理を担っている「管理会社」の対応も見逃せません。エントランスや共用部が清潔に保たれているか、掲示板が更新されているかなどの管理が行き届いていない物件は、価値が下がったり、住み心地に影響を与えたりします。管理会社の連絡対応やトラブル時の対応力も、購入前に住民からヒアリングできれば理想的です。
また、マンションと戸建てなら、戸建ての方が管理に手間がかかります。庭のお手入れや屋根・外壁の修繕など、定期的なメンテナンスを自分で行わなければなりません。マンションだと全体で費用を積み立てていきますが戸建てはその都度、自身でまとまった費用がかかるのも特徴です。自分のライフスタイルで維持管理ができるのかを考えておくようにしましょう。
⑤修繕積立金の状況（マンションの場合）
マンションの場合、長期的な修繕に備えて「修繕積立金」が毎月集められますが、これが適切に積み立てられていない物件もあります。外壁塗装や屋上防水など大規模修繕が必要な時に、住民に高額な一時金の負担がかかることになり、思わぬ出費で後悔する例も少なくありません。過去の修繕履歴や、管理組合の長期修繕計画書を確認し、積立金の状況を把握しておきましょう。
⑥建築基準法（戸建ての場合）
築年数が古い物件の中には、現在の建築基準法に適合していない物件もあります。この場合、増改築や建て替えの際に制限を受ける可能性があるため、注意が必要です。物件が「再建築可能」かどうか、現在の法令に基づく建ぺい率・容積率に適合しているかなど、必ず確認しておきましょう。
⑦周辺環境
周辺にある建物、交通量、人通り、騒音、ニオイなどの周辺環境も、事前に必ずチェックしたいポイントです。建物が魅力的でも、周辺環境が合わなければ、住んでから不満を感じることがあります。たとえば、夜間に騒がしい飲食店が近い、学校やスーパーが遠い、日当たりを妨げる高い建物が隣接しているなど、日常生活に影響を及ぼす要素は多岐にわたります。物件を訪れる際は、平日・休日、昼夜など複数の時間帯で周辺の雰囲気を確認すると安心です。また、将来的に再開発の予定がある地域かどうかもチェックしておくと良いでしょう。
鹿児島だとマンションは都市部に集中していますが、戸建ては郊外に多いため、戸建ての場合は将来的に車を手離した後を考えて公共交通機関の利便性まで確認できるとより安心です。
建物の見えづらい部分にも目を向けることで、長く快適に暮らせる住まいを見つけることができます。
ご紹介したポイントを参考にしてみてくださいね。
